Page 31 - Costa Live - Magazine

h. Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre vorgelegt werden. Auf diese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig von Ihnen zu entrichtenden Grundsteuer sowie der jährlichen Steuerbeträge, die auch im Falle der Selbstnutzung zu entrichten sind.
i. Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsge- setz unterfällt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft).
j. Liegt der Energieausweis gemäß Dekret 735/2013 vor?
k.Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen.
l. Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohn- barkeitsbescheinigung (Cédula de Habilitad bzw. Licencia de Primera Ocupación bei Neubauten) vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird. In manchen Gebieten Spaniens (z.B. in Katalonien) ist die Vorlage einer solchen Bescheini- gung Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
3.Formularvertrag oder Individualvereinbarungen
Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausge- wogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.
4.Schriftform – Klausel über das anwendbare Recht
Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und of- fensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie im Vertrag stets, welches Recht (v.a. deut- sches oder spanisches) Anwendung finden soll. Denken Sie bei Vermö- gensdispositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?
5.Notarieller Kaufvertrag und Grundbucheintragung
Bestehen Sie als Käufer auf umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura pública de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
6.Absicherung bei in Bau befindlichen Kaufobjekten
Wird ein in Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt auf Grund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.
7. Bestätigung der Bebaubarkeit bei unbebauten Grundstücken
Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen. Am besten durch Einholung einer entsprechenden Bescheinigung vom Bau- amt der Gemeinde.
8.‚Kaufnebenkosten’ – Grunderwerbsteuer u.a.
Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Diese sind je nach Autonomía (spanisches ‚Bun- desland‘) unterschiedlich, insbesondere was die Grunderwerbsteuer anbetrifft. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) vertraglich auf den
Käufer ‚abwälzen‘. Ferner sollten Sie als Käufer bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung beachten, dass der Steuereinbehalt in Höhe von 3% des Kaufpreises (die so genannte Retención) in jedem Fall vorzunehmen ist. Die Beschaffung einer spani- schen Steuernummer (NIE – Número de Identificación) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.
9. Kauf-Gestaltungsmöglichkeiten und Besteuerung
Zu berücksichtigen sind auch unbedingt die verschiedenen Gestaltungs- möglichkeiten und deren Einfluss auf die Besteuerung. So kann es bei- spielsweise im Hinblick auf einen späteren Erbfall sinnvoll sein, die Kinder bereits zum Zeitpunkt des Kaufs miterwerben zu lassen. In einigen Fällen kann auch die Haltung einer Immobilie über eine Körperschaft die steu- erlich günstigste Variante sein.
10. Sachverständige (anwaltliche/notarielle) Beratung
Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für Ausländer rat- sam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.
Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main und Köln / Tel. +49 (0)69 96221123 / info@loeber-steinmetz.de
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